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现金价值惹的祸/储涛

作者:法律资料网 时间:2024-07-06 17:59:42  浏览:9900   来源:法律资料网
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现金价值惹的祸

储涛


  1999年4月,栗某在某保险公司购买了88鸿利终身保险,合同规定年交保险费1080元,交费期为20年,保险金额为20000元,现已交纳4年,共计人民币4320元。后因经济状况,栗某决定解除合同退还全额保费4320元,并支付滞纳金,但保险公司却答复按88鸿利终身保险现金价值表的标准退还保费仅2600元,双方成讼。双方对其他证据均无异议,关于88鸿利终身人寿保险现金价值表(以下简称“现金价值表”),虽然双方均提供了该证据,但原告认为此现金价值表不是保险合同的组成部分,且计算标准没有法律依据。
  法院认为:原告已经缴纳了四年的保险费,按照《保险法》的有关规定,在合同解除时被告应当退还原告保险单的现金价值,且不应扣除手续费;被告在保险单中明确提示:“保险合同由保险单、保险条款、声明、批注以及与合同有关的投保单,更改保单申请书,体检报告书及其他的约定书共同构成”,显然该合同内容并包含现金价值表,且合同并没有明确现金价值表就是合同解除时确定现金价值的方式,应视为在保险合同中对现金价值表的计算标准没有约定,原被告对保险单现金价值表的理解发生歧义,根据《保险法》的有关规定,应当做出对投保人即本案原告有利的解释。最终法院支持了原告全额退还保险费的请求。

【法理评析】

  本案涉及到保险单现金价值、保险合同争议解释原则等法律适用问题。
  保险单的现金价值,又称“解约退还金”或“退保价值”,是指带有储蓄性质的人身保险(寿险)单所具有的价值。人寿保险的保险单之所以具有价值,是因为人寿保险具有储蓄的性质,即投保人所缴纳的保险费并不仅仅是购买保险期间发生保险事故保险公司承担赔偿的责任,同时在缴足所有保险费后,保险公司还应返还相应的现金值。也就是说在投保人所缴纳的保险费并不仅仅是购买平安,还有部分是“储蓄”。保险单的现金价值的简单方式是:保单现金价值=投保人已经缴纳的保险费—保险公司管理费用开支在该保单上分摊的金额—该保险单向保险代理人支付的佣金—保险公司已承担该保单保险责任所需要的纯保费+生育保险费所产生的利润等。一般来说,在投保的前一两年保险单的现金价值几乎是零,随着缴费的持续,现金价值越来越多,但保险单现金价值少于投保人所缴纳的保险费。本案正是因为保险合同对保险单现金价值的确定方式约定有瑕疵才引发了诉讼。
  不利解释原则,又称反立约人原则,是在保险合同中特有的原则,根据《保险法》第31条规定,是指对于保险合同的条款,保险人与投保人、被保险人或者受益人有争议时,人民法院或者仲裁机关应当作有利于被保险人和受益人的解释。保险法之所以规定不利解释原则,是因为保险条款有保险公司单方制定,是格式条款,其在制定时充分考虑自己的利而不能保证公平公证,故在保险条款的理解有争议时,应当做出对被保险人和受益人有利的解释,以平衡保险合同各方的利益。很明显,不利解释原则是指合同对某事项约定的有歧义,而不是合同没有约定。如果合同对某事项没有约定,则不应适用该原则。就本案而言,由于现金价值表没有被认定为合同的组成部分,导致双方对现金价值如何确定没有约定。根据《合同法》第61规定,如果合同对某事项没有约定,双方应当重新协商,不能达成补充协议的,应按交易习惯确定。显然,法院以不利解释原则而确定保险单的现金价值就是投保人缴纳的保险费,是不合理的。
  根据《合同法》的有关规定,合同终止时,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。保险合同一经履行,就保险人而言,要支出代理人佣金、为承担该保单保险责任所需要的纯保费、保单管理费等。故在保险合同解除时,保险人不能全额退还保险费,否则有失公平。
  保险公司之所以没有拿出保单现金价值表的计算依据,是因为保险单现金价值表的计算是通过精算师精算的来的,而整个精算过程涉及到保险公司成本的控制等商业秘密,一旦公开势必对保险公司的营运造成严重负面影响。

【案例反思】

  虽然法院判决值得商榷,但是有些问题不得不让我们反思。
  作为保险公司,应当反思自己制定保险条款的漏洞。首先,没有在保险合同中明确现金价值表是合同的组成部分,而投保人在订立保险合同时又不会在保单现金价值表中签字,一旦发生争议想把现金价值表争议处理依据,就显得非常牵强。其次,虽然保险合同约定合同解除时缴纳保费超过两年的退还保单现金价值,但没有明确保单现金值按照现金价值表列明的方式确定,这样即便是有现金价值表,但由于没有明确其作用,也导致其操作性大大下降。为避免类似争议再发生,应当在保险合同中明确:○1保险单现金价值表是合同的组成部分或为合同的附件;○2合同解除时,保险单的现金价值按照保单现金价值表列明的方式确定;○3在保险单现金价值表中明确保险单现金价值的计算公式,让投保人在订立保险合同时就知道在将来解除保险合同时退还的现金值。
  如何保证保险单现金价值表的合理性也值得我们思考。诚如原告所述,保险人没有举证证明现金价值表的确定依据以及合理性,现金价值表不能作为裁判依据。保险单现价值表的计算过程非常复杂且涉及到保险公司的商业秘密,保险人不可能为了个案而公开。但是,既然现金价值表是合同解除时保险单现金值的确定依据,它必然关系着保险合同解除时双方“返还”财产是否公平合理。既然投保人不能参与现金价值表的确定,就应当有独立的第三方来审核现金价值表的合理性、公平性,以保证在保险合同解除时,对当事人双方都公平合理。但从《保险法》第一百零七条规定来看,只有关系社会公众利益的保险险种、依法实行强制保险的险种和新开发的人寿保险险种等的保险条款和保险费率,才应当报保险监督管理机构审批。并没有规定人寿保险的保险单现金价值表应当报保险监督管理机构审批,这使保险人在制定保险单现金价值表时变得随意,不排除其为了商业利益而减少现金价值表中的金额,从而使现金价值表丧失公平。故,新《保险法》修订时,应当将人寿保险的现金价值表列入保险监督管理机构审查的范围,以保证现金价值表的公平性。


作者:储涛 单位:湖北普明律师事务所


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关于股动脉止血压迫器等产品分类界定的通知

国家食品药品监督管理局


关于股动脉止血压迫器等产品分类界定的通知

国食药监械[2004]471号


各省、自治区、直辖市食品药品监督管理局(药品监督管理局):

  近期,我局陆续收到一些省市食品药品监督管理部门和进口企业对部分产品进行分类界定的请示。为适应各地对医疗器械监督管理工作的需要,现将股动脉止血压迫器等产品的分类界定通知如下:

  一、股动脉止血压迫器:作为Ⅱ类医疗器械管理。

  二、电热敷腰(肩):由人造革、纤维布及电热线串编制成,如具有减轻疼痛、活血化瘀或缓解病症的作用,作为Ⅱ类医疗器械管理。

  三、核酸分离试剂盒:与核酸分离仪配套使用用于从血清、血浆或全血中分离总核酸,作为Ⅰ类医疗器械管理。

  四、精虫分析仪:用于判断精液样本的质量,作为Ⅱ类医疗器械管理。

  五、卵细胞及胚胎形态图像分析软件:用于对卵细胞及胚胎形态学进行分析,判断卵细胞及胚胎的质量,作为Ⅱ类医疗器械管理。

  六、医用射线防护喷剂:用于减轻、延缓放射治疗对皮肤的损伤,作为Ⅱ类医疗器械管理。

  七、医用清洁毛刷:用于阴道分泌物取样检查、子宫刮片等,作为Ⅱ类医疗器械管理。

  八、“产后贴”(不含药):由纯棉织物、纳米远红外抗菌材料、矿物粉及高分子吸水材料制成,用于妇女产后保护创面,抑杀条件致病菌,促进创面愈合,作为Ⅱ类医疗器械管理。

  九、纺捶体观测仪:用于临床观测人体卵细胞的纺锤体,作为Ⅱ类医疗器械管理。

  十、透明带红外激光光学系统:用于对人体卵细胞的透明带打孔或削薄,以解决对卵细胞在体外培养使得透明带硬化而造成胚胎着床困难的问题,作为Ⅰ类医疗器械管理。

  十一、冷敷敷料:用于闭合性软组织损伤降温冷敷的,作为Ⅰ类医疗器械管理;用于烫伤或Ⅰ度烧伤外敷冷却降温以减轻肿胀或疼痛的,作为Ⅱ类医疗器械管理。

  十二、病人标识带:用于医院对收治病人进行标识,不作为医疗器械管理。

  十三、胶片密度计:用于测定胶片的密度,不作为医疗器械管理。

  十四、妇女经期用品:由硅橡胶制成,使用时插入阴道用于承接月经经血,不作为医疗器械管理。

  十五、全自动核素分药仪:用于临床核医学专用的配制和分发核素药液,改变以往人工配制和分发核素药液的方式,不作为医疗器械管理。

  上述凡界定为医疗器械的产品,从2005年5月1日起执行调整后的类别。


                          国家食品药品监督管理局
                          二○○四年九月二十八日



厦门市城镇房屋管理条例(2004年修正)

福建省厦门市人大常委会


厦门市城镇房屋管理条例(2004年修正本)


(1996年8月9日厦门市第十届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过,根据2002年3月29日厦门市第十一届人民代表大会常务委员会第四十二次会议通过的《关于修改〈厦门象屿保税区条例〉等十三件法规的决定》、2004年6月4日厦门市第十二届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过的《关于修改〈厦门象屿保税区条例〉等十二件法规的决定》修正)



第一章 总则

第一条 为加强厦门市城镇房屋的管理,维护房地产市场秩序,保障房屋权利人的合法权益,促进房地产业的健康发展,遵循法律和行政法规的基本原则,结合本市实际,制定本条例。

第二条 本条例适用于厦门市城镇规划区国有土地上的房屋。

本条例所称房屋,是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

第三条 房屋权利人的合法权益受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。

房屋权利人必须在法律、法规所规定的范围内行使权利,不得利用房屋危害公共利益或者损害他人合法权益。

第四条 房屋可以依法买卖、继承、析产、分割、赠与、交换、租赁、抵押或用于其他经济活动。

利用房屋从事民事、经济活动应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。

第五条 厦门市土地房产管理部门主管本市城镇房屋管理工作。

第二章 登记

第六条 本市实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度,依法核准登记的房地产权利受法律保护。

土地房产管理部门对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属,核发房地产权证书。

房地产权证书是房地产权利人依法拥有土地使用权和房屋所有权的凭证。

第七条 房地产权证应当载明下列主要事项:

(一)权属人和权属来源情况;

(二)房屋所有权性质及房屋情况;

(三)土地权属性质及土地情况;

(四)他项权摘要;

(五)房屋共有、土地共有情况;

(六)纳税情况;

(七)其他必须载明的事项。

房地产权证文本由厦门市土地房产管理部门统一印制。

第八条 房地产权属的取得、转移、变更、终止,应到土地房产管理部门办理登记手续,领取、换取或注销房地产权证书。

任何单位或个人不得涂改、伪造房地产权证书;房地产权证书遗失,应及时向土地房产管理部门报告并登报声明作废,申请办理补证手续。

第九条 房地产权属登记包括:

(一)新建房屋的权属登记;

(二)买卖、继承、析产、分割、赠与、交换的权属登记;

(三)翻建、扩建、改建的权属登记;

(四)抵押权等他项权的登记;

(五)需要注销登记的;

(六)其他法律、法规规定必须登记的。

第(一)项的申请期限从竣工验收之日起六十日内;第(二)、(三)项的申请期限从转移、变更事实发生之日起六十日内;第(四)项的申请期限从合同签定之日起十五日内。除第(四)项外,房屋权利人居住在香港、澳门、台湾或国外的,申请期限为六个月。

第十条 申请房地产权属登记,房地产权利人不能前往登记的可委托代理人办理。由代理人办理申请登记的应出具房地产权利人的委托书。境外申请人的委托书应当按照国家的规定办理。

共有房屋,由共有人共同申请登记,也可委托代理人办理,但须有共有人出具的委托书。

第十一条 申请房地产权属登记,房地产权利人应向土地房产管理部门提交房地产权登记申请书,申请人身份证明,房地产权属契证、变更或灭失的证明文书。其中:

(一)新建房屋的须提交土地使用证件或土地使用权来源的合法文件、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证,单位尚须提交项目批文、房屋竣工平面图、竣工验收报告;

(二)购买房屋的须提交原房地产权证书、房屋买卖合同或商品房购买合同和交款凭证;

(三)购买被没收房屋的,须提交有权机关的处理文书和交款凭证;

(四)继承房屋的须提交原房地产权证书、继承公证书或人民法院已生效的法律文书;

(五)析产、分割房屋的须提交原房地产权证书和析产、分割协议书或人民法院已生效的法律文书;

(六)赠与房屋的须提交原房地产权证书,赠与、遗赠的公证文书;

(七)交换房屋的须提交交换双方的房地产权证书、交换房屋协议书等;

(八)翻建、改建和扩建房屋的须提交原房地产权证书和建设许可证件;

(九)倒塌、拆除、焚毁房屋的须提交原房地产权证书。

第十二条 有下列情形之一的房屋,土地房产管理部门应当在接到申请登记的三十日内作出不予登记或暂缓登记的决定,并书面通知申请人:

(一)房地产权属有争议的;

(二)房地产权属不清,提供的证件不齐全、不真实的;

(三)违法用地未经处理的;

(四)违法建筑未经处理的;

(五)依法暂缓或者禁止登记的。

暂缓登记事由消失后,经申请人提交有效的书面证明,土地房产管理部门应当予以核准登记。

第十三条 土地房产管理部门必须在受理登记申请之日起,不需要公告的三个月内核发房地产权证书;需要公告的,公告期间无人提出异议的,在受理登记申请之日起四个月内核发房地产权证书。在审核确权发证期间有人提出异议,并出示有效证件,土地房产管理部门决定暂缓登记的,应在决定暂缓登记之日起十五日内书面通知申请人。

第三章 代管

第十四条 房屋所有人可以委托土地房产管理部门或其他代理人代管,委托代管必须出具委托书,委托书应载明委托的权限和期限等事项。

第十五条 有下列情形之一的,委托代管终止:

(一)代管期满或者代管事务完成;

(二)委托人取消委托或者代管人辞去委托;

(三)代管人死亡;

(四)代管人丧失民事行为能力;

(五)其他法律法规规定应当终止的。

第十六条 有下列情形之一的房屋,应由土地房产管理部门代管:

(一)房屋所有人下落不明且无合法继承人或代管人的;

(二)对于逾期无人申请房地产权属登记,或者申请人不能提供取得房地产权属的合法证明的;

(三)人民法院指定由土地房产管理部门代管的;

(四)依照国家规定其他应由土地房产管理部门代管的。

第(一)、(二)项所称的房屋,由土地房产管理部门公告,自公告之日起一年内仍无房屋所有人申请登记或申请人无法提供取得房地产权属合法证明的,该房屋由土地房产管理部门代管,代管期最长为三年。代管期满仍无房屋所有人申请登记的,由土地房产管理部门向人民法院申请认定为无主房屋,经判决认定为无主房屋的,收归国有。

第十七条 本条例第十六条规定由土地房产管理部门代管的房屋,在代管期间,原房屋所有人或合法继承人出现,并对房屋提出退还请求的,由原房屋所有人或合法继承人向代管部门提交该房屋的有效证据、身份证明,申请办理退还手续。

第十八条 已由人民法院判决认定为无主房屋,原房屋所有人或合法继承人出现,并对房屋提出退还请求的,由房屋所有人或合法继承人持房屋有效证据和身份证明向人民法院申诉,土地房产管理部门应按人民法院作出的新的判决办理。

第十九条 依照本条例第十七条、十八条规定归还房屋时,房屋所有人应与土地房产管理部门结清实际发生的各种费用,并承接所产生的各种权利和义务。

第四章 转让

第二十条 房屋转让,是指房屋所有人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房屋所有权转移给他人的行为。

第二十一条 有下列情形之一的房屋不得转让:

(一)无房地产权证书的(预购商品房不受此限);

(二)房地产权属有争议的;

(三)政府依法收回土地使用权的房屋的;

(四)共有房屋未取得共有人同意的;

(五)已进行资产抵押而未经抵押权人同意的;

(六)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(七)法律、法规规定或合同约定不得转让的。

第二十二条 出售共有房屋,须提交共有人同意的书面证明。在同等条件下,共有人有优先购买权。

第二十三条 出售已出租的房屋,房屋所有人需提前三个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。

第二十四条 凡享受国家或企事业单位补贴所购买或建造的房屋,需要出卖时,在同等条件下,原补贴单位或土地房产管理部门有优先购买权。

第二十五条 转让划拨土地使用权的房屋,应依照国家法律和厦门市的有关规定补缴土地使用权出让金或土地收益。

第二十六条 房屋买卖,当事人应当签订书面买卖合同。房屋的买卖合同应载明下列事项:

(一)双方当事人姓名(名称)、国籍、住所;

(二)房屋结构、座落(位置)和界线(并附图);

(三)房屋的面积及计算面积的方法;

(四)房屋占地面积和土地使用权的取得方式;

(五)房屋的用途;

(六)房屋的设施及其他附属设备;

(七)房屋买卖的价款、币种;

(八)房屋交付日期;

(九)违约责任及解决争议的办法;

(十)双方当事人约定的其他事项。

房屋买卖合同应经公证机关依法公证。

第二十七条 房屋买卖当事人应向土地房产管理部门如实申报成交价,不得瞒报或作不实的申报。

第二十八条 房屋转让,按下列程序办理过户手续:

(一)房屋转让当事人应自合同生效之日起六十日内到土地房产管理部门申请办理过户手续,当事人居住香港、澳门、台湾或国外的,申请期为六个月;

(二)土地房产管理部门应自接到申请之日起三十日内作出受理或不受理申请的答复,受理申请的予以公告,公告期为三十日;不予受理的,应于决定不予受理之日起十五日内书面通知当事人;

(三)公告期满无异议的,当事人缴清有关税费,即可办理转移登记手续。

土地房产管理部门核准转移登记的日期,为房屋产权转移的日期。

第二十九条 商品房预售,应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证;

(三)房屋建设工程承包合同已生效,房屋交付使用日期已经确定;

(四)投入开发建设的资金已达该项目工程建设总投资的百分之二十五以上;

(五)已取得土地房产管理部门核发的《商品房预售许可证》。

第三十条 房地产预售款必须存入专门帐户,用于该项房地产建设,在不足以支付和清偿该项房地产的全部建设费用之时,不得挪作他用。

第三十一条 预售商品房的预售人应于签定合同之日起六十日内报土地房产管理部门备案。

第三十二条 商品房在竣工验收之前,预购人确需更名的,应在权利变更之日起六十日内到土地房产管理部门办理更名登记手续。

第三十三条 房屋所有人将各自所有的房屋互相转移给对方的行为应订立书面合同,照章缴纳有关税费。

第五章 租赁

第三十四条 住宅用房的租赁,应当执行国家和厦门市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。

第三十五条 房屋租赁应签定书面合同。租赁合同应载明下列事项:

(一)当事人姓名(名称)、国籍、住所;

(二)房屋的座落、结构、面积、装饰、设施及附属物;

(三)房屋的用途;

(四)租赁期限;

(五)租金数额、币种及支付方式、时间;

(六)房屋交付日期;

(七)房屋维修责任;

(八)解除合同的条件;

(九)违约责任及解决争议的办法;

(十)双方当事人约定的其他事项。

第三十六条 有下列情形之一的房屋不得出租:

(一)无房地产权属证书或其他有效凭证的;

(二)房地产权属有争议的;

(三)经鉴定为不得使用的危险房屋的;

(四)共有房屋未取得共有人同意的;

(五)已作为资产抵押,未经抵押权人同意的;

(六)违反合同约定的;

(七)司法机关和行政机关依法禁止出租的。

第三十七条 以营利为目的,房屋所有人出租划拨土地使用权的土地上的房屋应照章缴纳租金中所含土地收益。

第三十八条 承租人在租赁期限内,征得出租人书面同意,并协商收益分配,可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。房屋转租的期限不得超过原租赁合同规定的期限。

承租人有将所承租的全部或部分房屋的使用权与他人合作、合资、联营等行为的,视同转租。

第三十九条 租赁合同签订后,出租人应自签订合同之日起十五日内到土地房产管理部门登记备案,领取《房屋租赁证》。

登记备案须提供下列证件:

(一)房地产权属证书或其他有效凭证;

(二)租赁双方的身份证明;

(三)租赁合同。

第四十条 《房屋租赁证》可作为申请开业、居民迁移落户、城市建设拆迁安置等的有效证件。

第四十一条 承租人应当保护并合理使用所承租的房屋及附属设施,不得擅自变更房屋结构,不得非法堆放危险品和有损房屋的物件,不得从事其他不合理使用房屋的活动。

第四十二条 承租人因生产、经营、生活等原因确实需要对所承租的房屋进行扩建、改建、加层、改变用途等,应事先征得房屋所有人书面同意,经有关部门批准后,双方重新签订租赁合同。

第四十三条 租赁期间,房屋因买卖、继承、析产、分割、赠与、交换、抵押等引起所有权转移的,原租赁合同继续有效。

第四十四条 承租人在租赁期间死亡,共同使用的成员有权保持原租赁关系,但须在六十日内办理更名手续。

第四十五条 房屋租赁期满,出租人愿意继续出租房屋的,在同等条件下原承租人有优先承租权;不续租的,应交还承租的房屋。

第四十六条 承租人有下列情形之一的,出租人有权解除租赁合同,收回房屋,并可要求赔偿损失:

(一)擅自将承租的房屋转租、转让的;

(二)擅自改变房屋用途的;

(三)擅自扩建、改建、加层、进行影响结构安全的装修,或损坏房屋又拒不修复、赔偿损失的;

(四)逾期六个月未交付租金的;

(五)公有住宅承租人及其共同使用的成员迁离厦门市的;

(六)公有住宅无正当理由闲置六个月以上的;

(七)利用承租房屋进行违法活动,损害公共利益的。

第四十七条 出租人有下列情形之一的,承租人有权要求出租人履行或解除租赁合同,并可要求赔偿损失:

(一)逾期不提供出租房屋的;

(二)擅自提高租金的;

(三)不按租赁合同约定的责任维修房屋及附属设施的;

(四)法律、法规规定的其他情形。

第四十八条 因当事人一方提前解除房屋租赁合同使另一方遭受损失的,除依法可免除责任的外,应当由责任方负责赔偿。

第四十九条 租赁合同终止、解除后,出租人应在合同终止、解除后十五日内到土地房产管理部门备案。

第六章 使用与修缮

第五十条 房屋及其设施发生自然损坏或因不可抗力发生的损坏,由房屋所有人或代管人承担维修养护责任。

租赁房屋的当事人双方依法约定修缮责任的,由修缮责任人依照约定承担修缮责任。

因使用不当或者人为造成房屋损坏的,由行为责任人承担修复或赔偿责任。

第五十一条 修缮责任人应定期对房屋及其附属设施进行安全检查,及时做好房屋的维护工作,做到房屋结构安全、使用功能正常。

房屋租赁期间,房屋出现危险隐患时,承租人应立即书面通知出租人,同时书面报告土地房产管理部门。

第五十二条 共有房屋发生自然损坏,所需修缮费用由共有人按共有关系分担,共有人另有约定的除外。

异产毗连房屋发生自然损坏,所需维修费用依建设部《城市异产毗连房屋管理规定》的原则分摊。

第五十三条 房屋的所有人、使用人对共有、共用的门窗、阳台、屋面、楼道、厨房、上下水设施等,应共同合理使用并承担相应的修缮责任;除另有约定外,任何一方不得多占、独占。

房屋所有人、使用人在使用房屋共有、共用的部位和空间时,不得有损害他方利益的行为。

第五十四条 修缮异产毗连房屋,应当妥善处理截水、排水、通行、通风、采光、空间利用等方面的相邻关系。给毗连方造成妨碍或损失的,应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。

第五十五条 房屋共用部位和共用设施的修缮,除另有约定外,有关的房屋所有人或使用人应当给予配合,不得借故阻拦或要求补偿。

第五十六条 经市房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的,房屋所有人或其他修缮责任人必须及时采取解除危险措施;解除危险暂时有困难的,必须采取安全措施。拖延或拒绝排除险情的,土地房产管理部门可作出限制使用或停止使用的决定,并书面通知房屋所有人和使用人。

危险房屋的所有人或其他修缮责任人未能履行其修缮责任有可能导致房屋发生危险的,土地房产管理部门可采取适当的排险解危措施,所发生的费用,由当事人承担。若承租人愿意出资翻修,可向土地房产管理部门报告并办理相关手续。

第五十七条 私有危险房屋所有人确有经济困难无力加固翻修时,如系出租房屋,可以和承租人协议合资加固翻修,承租人付出的修缮费可以折抵租金或由出租人分期偿还。

私有危房拆除改建后,房屋所有人可按新建房屋的租金标准同承租人签订租赁合同。

第五十八条 单位或个人由于施工、堆放、碰撞或其他行为致使房屋受损,行为责任人应及时修复被损坏的房屋,并赔偿由此产生的损失。

第五十九条 凡需在房屋及其附属设施上设置广告牌、商业宣传牌和铺面招牌等悬挂物的,须经房屋所有人和使用人同意,但政府另有规定或合同另有约定的除外。因上述行为损坏房屋的,应向房屋所有人赔偿损失。

因供电、通讯等需要锚固或拉锚在房屋上时,应采取保障房屋正常安全使用的措施;由此引起房屋损坏的,行为责任人应当及时采取修复措施。

第七章 法律责任

第六十条 违反本条例规定,未经房屋权利人同意侵占公有房屋的,由土地房产管理部门责令其限期迁出,赔偿损失,并可处以该房屋强占期间租金总额五倍以下的罚款;强占期间,故意损坏、危害公有房屋造成损失的,责令其赔偿损失,并可处以造成损失五倍以下的罚款。

违反本条例规定,侵占私有房屋的,依照有关法律、法规处理。

第六十一条 违反本条例第八条规定,以欺骗手段获得房地产权核准登记的,由土地房产管理部门撤销核准登记,并处三千元以上三万元以下的罚款。

涂改、伪造房地产权属证书的,由土地房产管理部门撤销或收缴房地产权属证书,并处以三千元以上三万元以下的罚款。

有以上两款行为牟取不正当利益的,由土地房产管理部门没收其违法所得,并处违法所得一倍以下的罚款,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六十二条 违反本条例第二章、第四章规定,不按期申请登记无正当理由的,每逾期一日,由土地房产管理部门对其按登记费千分之三加收逾期登记费。

第六十三条 违反本条例第二十九条规定预售商品房的,由土地房产管理部门责令停止预售活动,并处以违法所得一倍以下罚款。

第六十四条 违反本条例第三十九条规定,不按期申请登记备案的,每逾期一日,由土地房产管理部门对其按月租金的千分之三加收逾期登记费。

第六十五条 违反本条例第四十一条、第四十二条规定,擅自扩建、改建、加层、改变用途或影响结构安全装修所承租的房屋的,由有关行政主管部门按有关规定处理。

第六十六条 擅自转让、转租房屋的,其转让、转租行为无效,由土地房产管理部门没收违法所得,并处以违法所得一至五倍的罚款。

第六十七条 违反本条例第五十五条、第五十六条第一款规定,造成财产损失、人身伤亡的,行为责任人应负赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

因不可抗力造成房屋倒塌的,房屋所有人不负民事责任。

第六十八条 当事人对土地房产管理部门处罚决定不服的,可以依法申请复议或向人民法院提起诉讼。

第六十九条 土地房产管理部门工作人员玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

土地房产管理部门无故拒绝登记申请或故意延误登记期限的,由其上级行政机关责令限期纠正,并追究直接责任人的行政责任;给登记申请人造成损失的,由登记机关负责赔偿。

第七十条 房屋所有权的争议以及因房屋买卖、租赁、抵押、交换、使用、修缮等发生的纠纷,当事人可以依法申请仲裁,也可以直接向人民法院起诉。

第八章 附则

第七十一条 房地产转让中,本条例未作规定的抵押、中介服务、交换等事项,依据有关法律、法规执行。

第七十二条 本条例的具体应用问题由厦门市人民政府负责解释。

第七十三条 在城镇规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理,参照本条例执行。

第七十四条 本条例自1996年11月1日起施行。



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