云南省旅游条例
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云南省旅游条例
云南省人大常委会
云南省旅游条例
（２００５年５月２７日云南省第十届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过）
第一章 总则
第一条 为了保护和合理开发旅游资源，维护旅游市场秩序，保护旅游者、旅游经营者和旅游从业人员的合法权益，促进旅游业的发展，根据有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 在本省行政区域内的旅游规划、旅游资源开发、旅游经营、旅游者的旅游活动和旅游监督管理适用本条例。
第三条 发展旅游业应当坚持科学发展观，坚持保护与合理开发相结合、经济和社会发展相协调的原则，促进旅游业可持续发展。
第四条 具有旅游业发展条件的，县级以上人民政府应当把旅游业的发展纳入国民经济和社会发展计划，加大对旅游业的投入和扶持，促进旅游业与相关产业的协调发展。
县级以上人民政府及其有关部门应当扶持民族自治地方发展旅游业，开发特色旅游项目，培养少数民族旅游经营管理人才。
第五条 县级以上人民政府旅游行政主管部门负责本行政区域内旅游业的指导、管理和监督工作。
旅游行政主管部门所属的旅游质量监督管理机构负责对旅游质量的监督检查和旅游投诉的处理，其经费纳入同级财政预算。
有关部门应当按照各自职责，保障和促进旅游业的健康发展。
第六条 县级以上人民政府及有关部门应当对促进旅游业发展做出显著成绩的单位和个人给予表彰、奖励。
第二章 旅游促进与发展
第七条 鼓励单位和个人投资开发旅游资源、经营旅游业务；旅游行政主管部门和相关部门应当为其提供信息和进行指导，并做好服务协调工作。
第八条 县级以上人民政府根据旅游业发展的需要，建立旅游工作协调机制，指导和协调旅游工作中的重大问题；组织旅游、价格、公安、交通、工商、卫生、文化、安全生产、质量技术监督等部门开展旅游联合执法，负责对旅游市场秩序的监督检查；组织有关部门和单位建立健全旅游救援体系，制定重大旅游安全事故防范和处置预案，并协调实施。
第九条 县级以上人民政府根据旅游业发展的需要，建立旅游发展专项资金，具体管理办法由同级人民政府制定。县级以上人民政府应当推进区域旅游经济合作，消除区域间的旅游服务贸易壁垒。
第十条 旅游行政主管部门应当在交通枢纽站和旅游集散地为旅游经营者和旅游者提供公益性信息资询服务。
旅游、信息、电信、邮政、金融、工商、公安等部门应当扶持建立旅游电子商务平台，开发网上信息查询、预订和支付等服务功能，实现网上旅游交易。
第十一条 旅游行政主管部门应当会同质量技术监督管理部门组织实施旅游行业的国家标准、行业标准、地方标准。
旅游行业的地方标准由省人民政府质量技术监督部门会同省人民政府旅游行政主管部门制定。
第十二条 交通行政主管部门在制定交通规划和交通服务规范，安排重点交通线路和站点时，应当适应旅游业发展的需要。
第十三条 价格行政主管部门在制定或者调整旅游景区（点）的门票价格时，应当听取同级旅游等行政主管部门的意见，听取社会有关方面的意见，并按照规定召开价格听证会。
制定或者调整旅游景区（点）门票价格，应当在执行前三个月向社会公布。
第十四条 旅游行业协会应当制定行业服务规范，实施行业自律，拓展旅游市场，开展宣传促销，发布市场信息，进行行业培训和交流。
旅游行业协会应当接受旅游行政主管部门的指导、管理和监督。
第十五条 鼓励利用有关专业会议、展览交易、文艺演出、体育赛事、科技交流、民族节庆等活动，促进旅游业的发展。
第十六条 国家机关、企业、事业单位和社会团体经批准的公务活动，可以委托旅行社安排交通、住宿、餐饮、会务等事项。
第十七条 按照谁主管、谁审批、谁管理、谁负责的原则，涉及旅游行政主管部门职责外的旅游监督管理事务，由县级以上人民政府交有关部门办理。
第三章 旅游资源保护与开发
第十八条 县级以上人民政府旅游行政主管部门负责组织对本行政区域内的旅游资源进行普查、评价、建立旅游资源信息库。
第十九条 县级以上人民政府旅游行政主管部门组织编制本行政区域的旅游发展规划。跨行政区域的旅游发展规划由其上一级人民政府旅游行政主管部门组织编制。
县级以上人民政府旅游行政主管部门编制旅游发展规划应当广泛听取意见，经上一级人民政府旅游行政主管部门组织专家论证、审查同意后，报编制规划的同级人民政府批准并组织实施。
专项规划由有关部门或者单位制定，并报同级旅游行政主管部门备案。
第二十条 新建、改建、扩建旅游建设项目，应当符合旅游发展规划。相关 行政管理部门审批旅游建设项目，应当征求旅游行政主管部门的意见。
第二十一条 开发旅游资源和建设旅游设施，应当遵守有关环境和资源保护的法律、法规，依法进行环境影响评价。
以自然景观为主的旅游景区（点），应当加强对自然资源和生物多样性的保护，保证资源的持续利用。
第二十二条 利用民族文化资源、有价值的历史建筑和其他历史人文资源开展旅游经营的，应当保持其民族特色和历史风貌。新建、改建、扩建的建设项目应当与其民族特色和历史风貌相协调。
重点旅游城镇的新区规划和旧区改造，应当对旅游功能统筹规划。建筑规模和风格应当与周围景观相协调。
第二十三条 依法可以出让的国有旅游资源经营权经批准出让、转让时，应当遵循公开、公平和公正的原则，通过拍卖、招标等方式进行，具体办法由省人民政府制定。
第二十四条 对具有重要历史、科学、文化、艺术、生态价值的旅游景区（点），由省人民政府旅游行政主管部门根据需要，实行游客容量控制。
旅游景区（点）接待游客时段的最大控制容量，由旅游行政主管部门会同有关部门确定、公告并监督执行。
第四章 旅游经营规范
第二十五条 旅游行政主管部门对旅游经营者的旅游设施和旅游服务质量实行标准化等级评定管理，并向社会公告。
旅行社接待旅游团队应当选择等级评定合格的旅游经营者为服务提供方。
第二十六条 旅游行业协会应当对旅游经营者实行诚信等级认定、信用监督和行业失信惩戒制度，并向社会公告。
第二十七条 旅行社应当与旅游者订立合同，明确服务项目、质量、价格、违约责任等事项。订立旅游合同，可以参照旅游行政主管部门推荐的合同示范文本；旅游者有特殊需求的，可以与旅行社特别约定。
旅行社因接待招徕旅游者，与其他旅行社或者住宿、餐饮、交通、购物、旅游景区（点）等相关旅游经营者发生业务往来的，应当订立合同。
第二十八条 旅游经营者应当按照合同和服务质量标准向旅游者提供服务。旅游经营者不得超越评定等级进行宣传；未经等级评定或者等级评定不合格的，不得使用等级标志和称谓。
第二十九条 旅游经营者应当公示服务项目、内容和收费标准。旅游经营者有多个经营服务项目的，可以由旅游者自主选择。
第三十条 网络旅游经营者取得旅行社经营许可证后，方可经营旅行社业务。
网络旅游经营者应当为旅游者提供真实、准确的旅游服务信息。
为旅游者提供游览、旅行、住宿、交通、餐饮等旅游中介服务的网络旅游经营者，应当选择有经营资质的旅游经营者作为服务提供方。
第三十一条 旅游景区（点）、旅行社、旅游住宿、旅游商店、旅游运输公司、旅游中介的从业人员经相应的岗位培训合格后，方可从事旅游工作。从事非学历旅游培训的单位，由省人民政府旅游行政主管部门审定并向社会公告。
第三十二条 在主要旅游景区（点）实行专职导游讲解制度。申请从事专职讲解的人员，由旅游景区（点）所在地的州（市）人民政府旅游行政主管部门组织考试，合格后发给《云南省旅游景区（点）专职导游讲解证》。
未取得《云南省旅游景区（点）专职导游讲解证》的，不得在主要旅游景区（点）内从事导游讲解服务。
主要旅游景区（点）由省人民政府旅游行政主管部门确定，并向社会公布。
第三十三条 旅游经营者应当按照国家有关规定，建立安全、卫生管理制度，责任制度和事故处理预案制度；配备必要的设施、设备和安全保障人员，并保证安全设施设备的正常运转和完好。
旅游经营者对旅游活动中可能危及旅游者人身财产安全的情况，应当事先向旅游者作出说明并明确警示。
旅游经营者对发生的旅游安全事故应当及时采取救援措施，并向旅游、公安、安全管理、医疗急救等有关部门和事故发生地的人民政府报告。当地人民政府及有关部门应当及时组织抢救。
第三十四条 旅游经营者应当在其经营场所的醒目位置使用符合国家规定要求的公共信息图形符号。公共信息图形符号有文字说明的，除中文外，应当至少有一种以上的外国文字。
第三十五条 对以接待旅游者为主的经营贵重旅游商品的商店实行质量保证金制度，具体管理办法由省人民政府制定。
第三十六条 旅游经营者及其从业人员不得有下列行为：
（一）制售伪劣假冒旅游商品，纠缠、胁迫旅游者购买商品、接受服务，向旅游者索取额外费用，向其他旅游经营者私自索取或者收受回扣；
（二）擅自使用其他旅游经营者的名称经营旅游业务；
（三）制作虚假旅游信息，向旅游者隐瞒真实情况或者提供质价不符的服务；
（四）炒卖客房和旅游运输票证，强行滞留旅游团队，在旅途中甩团、甩客；
（五）擅自增加或者减少旅游项目，变更约定的接待计划或者中止旅游服务活动；
（六）旅游从业人员私自组织接待旅游团队；
（七）以零团费、负团费等低于成本的价格销售旅游产品；
（八）法律、法规禁止的其他行为。
第五章 权利与义务
第三十七条 旅游者有权了解旅游活动安排、服务项目、标准、价格等真实情况；有权自主选择旅游经营者、服务方式和自愿购买旅游商品，自主决定接受或者不接受合同约定以外的服务；有权按照合同约定获得旅游服务；享有法律、法规规定和旅游合同约定的其他权利。
第三十八条 旅游者应当保护旅游资源和生态环境，爱护旅游设施，遵守旅游秩序和安全、卫生规定，尊重旅游从业人员，遵守法律、法规和社会公德。
第三十九条 旅游经营者有权依法自主经营；有权拒绝非法的检查、收费或者摊派；有权拒绝强制推销商品或者强行安置人员；有权拒绝旅游者违反法律、法规和社会公德以及超出旅游合同或者约定的要求；享有法律、法规规定的其他权利。
第四十条 旅游经营者应当依法与其聘用的旅游从业人员订立劳动合同。旅游从业人员有权获得工资以及其他合法的劳动报酬，并享受相关福利和社会保险等待遇。
第四十一条 旅行社违反旅游合同约定损害旅游者利益，经调查情况属实的，旅游行政主管部门应当根据旅游者的实际损失，责令旅行社予以赔偿；旅行社拒不承担或者无力承担赔偿责任的，旅游行政主管部门可以从该旅行社的质量保证金中先行赔偿。涉及其他旅游经营者责任的，旅游行政主管部门应当协助旅游者追偿。
第四十二条 旅游区域内发生自然灾害、疾病流行或者其他有可能危及旅游者人身和财产安全情形的，旅游行政主管部门应当依据有关部门发布的通告，及时向旅游经营者和旅游者发布旅游安全警示信息。
第四十三条 旅游者合法权益受到侵害或者与旅游经营者发生争议时，可以通过下列方式解决。
（一）与旅游经营者协商；
（二）申请旅游行业协会调解；
（三）向旅游行政主管部门或者有关部门和消费者协会投诉；
（四）旅游合同中约定有仲裁条款或者事后达成书面仲裁协议的，申请仲裁；
（五）向人民法院提起诉讼。
第四十四条 旅游行政主管部门或者其所属的质量监督管理机构收到投诉申请后，对不符合受理条件的，应当在７日内通知投诉者，并说明理由；对符合受理条件的，应当自收到投诉申请之日起９０日内处理完毕并通知投诉者。投诉事项属于其他部门职责范围的，应当及时转办，并告知投诉者。
第六章 法律责任
第四十五条 旅游经营者和旅游从业人员违反本条例规定，有下列行为之一的，予以警告，没收违法所得，可以并处违法所得１倍以上３倍以下罚款；对单位负责人和直接责任人，处１０００元以上１万元以下罚款；情节严重的，按照有关规定降低或者取消所评定的等级：
（一）未按规定实行旅游景区（点）游客容量控制的；
（二）旅行社接待旅游团队选择等级评定不合格的旅游经营者为服务提供方的；
（三）旅游经营者未按照合同或者未按照服务质量标准向旅游者提供服务的；
（四）为旅游者提供旅游中介服务的网络旅游经营者选择没有经营资质的旅游经营者作为服务提供方的；
（五）未经审定从事非学历旅游培训的；
（六）纠缠、胁迫旅游者购买商品、接受服务的，或者向旅游者索取额外费用的；
（七）擅自使用其他旅游经营者的名称经营旅游业务的；
（八）制作虚假旅游信息，向旅游者隐瞒真实情况或者提供质价不符服务的；
（九）炒卖客房和旅游运输票证，强行滞留旅游团队的，在旅途中甩团、甩客的。
第四十六条 违反本条例第十七条规定，拒绝办理或者不按期办理的有关部门负责人和直接责任人，由上级管理部门或者监察部门依法给予行政处分。第四十七条 违反本条例第二十七条规定，旅行社未与旅游者和其他旅游经营者订立合同的，予以警告，责令限期改正；逾期不改的，处５０００元以上２万元以下罚款。
第四十八条 违反本条例第二十八条第二款规定的，予以警告，责令限期改正，并处２０００元以上５０００元以下罚款；逾期不改的，按照有关规定降低或者取消所评定的等级，并处５０００元以上２万元以下罚款。第四十九条 违反本条例第二十九条、第三十三条第二款、第三十四条规定的，予以警告，责令限期改正；逾期不改的，处１０００元以上５０００元以下罚款。
第五十条 违反本条例第三十一条第一款，第三十二条第二款，第三十六条第（五）项、第（六）项规定的，对旅游从业人员处１０００元以上１万元以下罚款；其中导游人员从行政处罚生效之日起三年内不得从事导游工作。第五十一条 违反本条例第三十五条规定，未交纳质量保证金的，责令限期交纳，逾期不交的，按日加收千分之三的滞纳金；拒不交纳的，处５０００元以上２万元以下罚款。
第五十二条 违反本条例第三十六条第（七）项规定，以零团费、负团费等低于成本的价格销售旅游产品，损害其他旅游经营者合法权益，扰乱旅游市场秩序的，由价格行政主管部门依法处理。
第五十三条 违反本条例第四十条规定的，由劳动保障行政主管部门依法处罚。
第五十四条 本条例第四十五条、第四十七条、第四十八条、第四十九条、第五十条、第五十一条规定的处罚由旅游质量监督管理机构行使；尚未成立旅游质量监督管理机构的，由旅游行政主管部门行使。
第五十五条 旅游行政主管部门的工作人员或者旅游质量监督管理人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附则
第五十六条 本条例所称旅游业，是指利用旅游资源和设施为旅游者提供游览、住宿、餐饮、交通、购物、娱乐、信息等服务的综合性产业。本条例所称旅游资源，是指可以为旅游业发展所利用且具有经济效益、社会效益和环境效益的自然资源、人文资源和其他社会资源。
本条例所称旅游经营者，是指依法从事旅行社、旅游食宿、旅游景区（点）、旅游运输、旅游商品、旅游娱乐、网络旅游、旅游中介服务等经营活动的单位和个人。
本条例所称旅游从业人员，是指与旅游经营者建立劳动关系，为旅游者提供旅游服务的人员。
第五十七条 本条例自２００５年８月１日起施行。１９９７年５月２８日云南省第八届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过的《云南省旅游业管理条例》同时废止。
青岛市建筑工程文明施工管理若干规定
山东省青岛市人民政府
青岛市人民政府令 第173号
《青岛市建筑工程文明施工管理若干规定》已于2004年12月14日经市十三届人民政府第13次常务会议审议通过,现予公布,自2005年2月1日起施行。
市 长
二○○四年十二月二十三日
青岛市建筑工程文明施工管理若干规定
第一条 为加强建筑工程文明施工管理,提高施工现场文明施工水平,改善施工现场从业人员的生活和工作环境,根据有关法律法规,结合本市实际,制定本规定。
第二条 在本市行政区域内建筑工程现场的施工和管理活动,应当遵守本规定。
第三条 市建设行政主管部门主管全市建筑工程文明施工的管理工作,并具体负责市南区、市北区、四方区、李沧区的日常管理工作。其他区(市)建设行政主管部门负责辖区内建筑工程文明施工的管理工作。建筑工程文明施工的具体管理工作由建设行政主管部门所属的建筑施工安全监督管理机构负责。
其他有关行政主管部门应当按照各自职责,做好建筑工程文明施工的管理工作。
第四条 建设单位应当为施工单位提供必要的文明施工环境,及时支付相关费用,督促施工单位落实现场有关文明施工规定;有多个施工单位的施工现场的,应当有效协调文明施工的管理工作。
第五条 施工单位应当在施工组织设计中编制文明施工专项方案,建立健全文明施工管理制度,落实岗位目标责任制。
施工单位有权拒绝任何单位提出的违反文明施工的要求。
第六条 监理单位应当监督检查施工单位文明施工工作的落实情况,对文明施工方面存在的问题,应当要求施工单位及时整改。对在要求的时间内未整改的,应当向建设行政主管部门报告。
第七条 施工现场周边必须进行封闭围挡,围挡墙的设置应当符合市建设行政主管部门的规定。在道路周边的应当符合道路交通安全的规定。禁止依靠围挡墙堆放物料、器具等。禁止用围挡墙做挡土、挡水墙或做宣传牌(含广告牌)、机械设备等的支撑体。
施工现场周边设置广告牌的,应当遵守户外广告设置的有关规定,保证广告设施牢固、安全。
第八条 施工中的建筑物应当使用符合国家标准要求的密目式安全网实施封闭围挡,并保持整洁。
第九条 施工所需机械设备的设置应当安全、合理;施工现场的建筑材料、构件等应当分类、分规格整齐有序存放,并设置标牌。
第十条 施工现场的施工作业区与生活区应当分离,保证安全。
城区施工现场的道路、生活区和加工区应当进行硬化处理,施工道路应当坚实抗压、保障畅通。
施工现场的生活区应当按规定进行绿化,并加强日常维护。
第十一条 施工现场临建设施应当符合下列规定:(一)选址合理,搭建不得超过二层,并满足安全、卫生、保温、通风等要求;(二)宿舍单间居住人数不得超过16人,人均居住面积不得少于2平方米,宿舍内应当配置餐具柜,生活物品摆放整齐、有序。禁止设置通铺、地铺。禁止安排人员在未竣工建筑物内住宿;(三)食堂设置符合食品卫生法规的要求,并取得《卫生许可证》;(四)厕所进行封闭,具备冲刷和清运条件,并及时消毒和清理,防止蚊蝇孳生,保障正常使用;(五)具备卫生急救、饮水、洗浴、学习、娱乐等条件。
第十二条 施工单位应当会同建设、监理单位对施工现场围挡墙、临建等设施进行验收,验收合格后方可使用,并建立巡查制度和验收、巡查档案。
第十三条 建筑施工活动应当遵守环境保护有关规定,采取有效措施,控制施工现场的粉尘、废气、废水、固体废弃物以及噪声、振动对环境的污染和危害。禁止燃用高污染燃料。禁止燃熔沥青或焚烧油毡、油漆、垃圾等易产生有毒有害气体的物质。
第十四条 施工现场应当按规定设置建筑垃圾集中堆放点分类堆放,按照批准的建筑垃圾处置计划及时清运处置,对有毒有害垃圾应当妥善处置;生活垃圾应当设置专用垃圾箱,并做到日产日清。施工现场应当设置沉淀池和排水系统,保持排水畅通,施工产生的污水泥浆不得溢流到临街路面。禁止将未经沉淀处理的污水直接排入排水设施与河流。
城区施工现场出入口处应当设置车辆清洗设施,对驶出现场的车辆必须进行冲刷,防止污染城市道路。
第十五条 施工现场饮用水应当符合国家卫生标准,并有保证饮水安全和防止水污染的措施。
施工现场食品采购、加工应当符合卫生标准。
施工单位应当为工人提供卫生防病设施和器具。
第十六条 施工单位施工前应当按照有关传染病防治的法律法规制定规章制度。
施工现场应当按照有关规定落实卫生防疫措施,设置灭鼠、灭蚊蝇等器具,及时喷洒和投放药物。
施工现场发现有食品、职业病中毒或传染病患者,施工单位应当立即组织救治,同时向当地卫生、建设行政主管部门报告。卫生行政主管部门应当根据情况及时组织有关人员进行调查处理,防止疫情扩散。
第十七条 施工单位应当制定施工现场消防管理制度,保持消防通道畅通,合理配备消防器材并定期检验,确保消防器材完好有效。
施工单位应当按有关规定制定施工现场易燃易爆及有毒有害物品管理制度,购买、运输、保管、发放、使用等环节应当设专人负责。
第十八条 施工单位应当建立自然灾害及发生质量安全事故等突发事件的应急预案,应急预案应当有针对性和可操作性,并进行演练。
第十九条 建设单位和施工单位应当采取有效措施,避免施工扰民,妥善处理与周边居民的关系,主动接受社会监督。
第二十条 施工单位应当采用多种形式,对工人进行文化、法制、技术及与建筑施工有关的健康知识等方面的教育。倡导开办职工夜校,丰富施工现场工人业余文化生活。
第二十一条 施工单位有下列行为之一的,由建设行政主管部门责令其限期改正,并可处以1000元的罚款:(一)违反本规定第九条,建筑材料和构件等堆放混乱的;(二)违反本规定第十一条第四项,施工现场厕所达不到规定要求的;(三)违反本规定第十四条第一款,建筑垃圾未按规定进行堆放的;(四)违反本规定第十四条第二款、第三款,未设置沉淀池或出入口处未设置冲刷车辆设施的。
第二十二条 施工单位有下列行为之一的,由建设行政主管部门责令其限期改正,并可处以3000元的罚款:(一)违反本规定第十条第一款,未将施工现场的施工区与生活区隔离的;(二)违反本规定第十一条第一项,临建设施达不到规定要求的;(三)违反本规定第十一条第二项,宿舍内居住人数、人均居住面积不符合规定或设置通铺、地铺的;(四)违反本规定第十八条,未制定各类应急预案的。
第二十三条 有下列行为之一的,由建设行政主管部门责令其限期改正,并可对责任单位分别处以5000元的罚款:(一)违反本规定第四条,有多个施工单位的施工现场,建设单位未进行有效协调,造成施工现场管理混乱的;(二)违反本规定第七条,建设、施工单位依靠围挡墙堆放物料、器具等及用围挡墙做挡土、挡水墙或做宣传牌(含广告牌)、机械设备等的支撑体的;(三)违反本规定第八条,施工单位未按要求对施工中的建筑物进行封闭围挡的;(四)违反本规定第十二条,施工、建设和监理单位未按规定对施工现场围挡墙、临建等设施进行验收、巡查的;(五)违反本规定第十九条,建筑施工对周边居民造成影响,建设单位和施工单位未进行妥善处置的。
第二十四条 施工现场违反其他有关法律、法规和规章的,由有关行政主管部门依法予以处罚。
第二十五条 行政机关工作人员,在建筑工程文明施工管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十六条 抢险救灾及其他临时性房屋建筑、居民家庭装饰装修和农民自建低层住宅建筑的施工活动不适用本规定。
第二十七条 本规定自2005年2月1日起施行。1995年5月20日青岛市人民政府批准,1995年6月6日青岛市建委、青岛市卫生局发布的《青岛市建设工程施工现场卫生管理暂行规定》同时废止。
随着我国经济社会迅猛发展，城市规模日益扩大，老百姓生活水平不断提高，不动产交易和权属变动频繁，大量的不动产纠纷被起诉到法院。 民事诉讼法第三十四条第（一）项规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。 ”这一条文通常被认为是我国民事诉讼法中规定的三类国内专属管辖规则之一。但是，目前对于究竟什么是不动产纠纷还缺乏明确界定，司法实践中对此理解不一，理论界更是众说纷纭。 带来的直接后果就是当事人在发生不动产纠纷时常常面临着多家法院可供选择起诉的情形，因而容易发生管辖权争议。 而管辖法院的确定是纠纷得到公正、及时解决的前提，鉴于实践中这一问题日益受到关注，笔者即以此为基点对该问题展开探索以期获得合理的解决方案。
一、不动产纠纷专属管辖规则适用的理解冲突
自民事诉讼法确定不动产纠纷专属管辖规则以来，目前为止对于不动产纠纷的理解尚未形成统一的认识。 无论是实务界还是理论界，对此解说纷纭。
不动产纠纷管辖在我国法院管辖体系中的地位
我国民事诉讼中的管辖，是各级法院之间和同级法院之间受理第一审民事案件的分工和权限。 按照目前的审级制度安排，我国法院系统分为最高人民法院、高级人民法院、中级人民法院以及基层人民法院四级，实行的是两审终审制。管辖制度的作用之一，就是确定某个纠纷的具体管辖法院。 民事诉讼法将管辖分为级别管辖、地域管辖、移送管辖以及指定管辖四大类，其中，地域管辖又分为一般地域管辖、特殊地域管辖、专属管辖、共同管辖、选择管辖和协议管辖六小类。
专属管辖往往是基于社会公共利益目的而规定的，因而不允许当事人通过协议管辖来改变专属管辖。[1]不动产纠纷主要涉及的是专属管辖问题。 所谓专属管辖，是法律规定的某类案件职能由特定法院管辖，其他法院无管辖权，当事人不得以协议方式变更管辖。协议管辖主要适用于合同纠纷，它是由当事人在法律允许范围内事先约定管辖法院，一旦发生纠纷即将纠纷提交唯一确定的管辖法院进行处理，因而排除了其他法院的管辖权。因此，专属管辖是相对于协议管辖而言的，它是依据管辖是否由法律强制规定，不允许当事人协商变更为标准而作的一种分类。
确定不动产纠纷管辖法院的两种途径在我国的司法实践中，主要存在着两种不同观点，即对不动产纠纷的性质和类型不加区分和加以区分两种截然不同的方式来处理其管辖问题。
1．不加区分。 该观点认为，应当遵从法律条文的字面表述，所有涉及不动产的纠纷不必区分其性质和类型，均由不动产所在地法院管辖，即：不动产纠纷作为一个整体概念，不再做任何细分，凡是涉及不动产的纠纷一律由不动产所在地的人民法院管辖。 该观点的理由有二：其一，民事诉讼法第三十四条第（一）项规定并未对不动产纠纷作出明确规定，因而只能从字面上进行语义解释，不动产纠纷就是涉及不动产的所有纠纷；其二，由不动产所在地管辖此类纠纷存在诸多便利，不仅方便管辖法院对不动产进行调查、勘验，及时查明案件，还有助于案件最终得到顺利执行。
2．加以区分。 该观点则认为，并非所有不动产纠纷均为专属管辖，应以立法者确立专属管辖制度的意图为出发点，与不动产有实质联系的纠纷，如土地确权、房屋质量等纠纷才适用专属管辖；而与不动产仅有表面牵连关系的纠纷，如房屋买卖、房屋租赁等纠纷就没有专属管辖的必要。但是，该观点的主张者对何为与不动产有实质联系、如何认定不动产牵连诉讼，对不动产纠纷还可适用何种管辖规则等问题均没有给出明确的答案。实践中，持此种观点的法官只能凭借自身审判经验和依靠审判先例来加以判断。
应当说，上述两种处理方式及其观点都存在一定的合理性，但笔者认为第二种观点更为科学。因为按照第一种观点，将不动产纠纷如果不加区别笼统地界定为凡是涉及不动产的纠纷，不考虑其是属于合同纠纷还是物权纠纷，无论在立法还是实践中都容易发生冲突。 比如：专属管辖的另一项规定就是遗产继承纠纷，法律规定其管辖法院为被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地法院，此处的“主要遗产”显然不仅仅是不动产，而一旦具体个案中的遗产涉及了不动产，那么，是否该适用不动产纠纷专属管辖的规定呢？此时，如果将不动产纠纷扩大解释成凡是涉及不动产的纠纷，显然会将法官带入法律适用的尴尬境地。 因此，不加甄别地将不动产纠纷理解成凡是涉及不动产的纠纷是一种典型的机械思维，没有从立法目的和法律精神出发，是对不动产专属管辖制度立法意图的误解。 因此，当务之急应当从立法原意出发，对不动产纠纷的性质和类型进行合理界定，并明确相应的管辖规则，以弥补现行立法的不足，有效解决司法实践中的困惑。
二、设置不动产纠纷专属管辖制度的立法意图
民事诉讼法设立不动产纠纷专属管辖制度的目的，很大程度上是基于对不动产自身的物理情状和法律属性的综合考虑。 不动产是相对于动产而言的。 根据物权法的规定，物包括不动产和动产。 物可因以下两个原因而成为不动产：一是因其自然属性而成为不动产，即该物天然地属于不可移动的财产，土地便是唯一具备这一特征的物；二是因其附着于土地而不可动，这是因为土地属于绝对不可动的财产，附着于土地或固定于土地上的许多物就成为不动产，包括三类：一是生长的庄稼、植物和树木；二是人类添置或建筑在土地上的建筑物，如房屋、桥梁、道路等其他设施；三是因安装或装饰于房屋成为房屋上不可分割的组成部分的物。[2]因此，不动产就是指不能移动或者移动后会降低甚至丧失其价值的财产，比如土地就属于绝对无法移动的财产，而生长在土地上尚未到收割季节的庄稼就属于移动之后将减损或者灭失价值的财产。 不动产所在地，是不动产与某一地点存在着的客观的相对固定不变的一种联系，它表明了不动产所属的空间方位，同时作为静态的联结点，是确定纠纷由哪家法院管辖的一个联系因素。
专属管辖制度的设置，是为了对那些事关国家利益、社会利益，影响社会稳定的纠纷给予更强的国家干预，以排除当事人的协议管辖和人为干扰导致可能的不确定、不公正的司法裁判结果，从而更好地维护社会稳定，保障公民财产权利。其充分考虑了不动产三个方面的属性。
1．不动产具备财产性。 物权法已经明确规定，物权的客体包括动产和不动产，并对不动产进行了明确界定。现阶段，不动产作为一类独特的财产，比如房屋、土地等，其价值一般都较大且难于估算。 一旦发生争议，因不动产本身的价值属性所决定，即使是小小的一点让步也可能导致相当大的损失，因此当事人通常难以让步，协商解决的可能性较小。这是不动产具备较大经济价值的财产属性所决定的。 不动产纠纷专属管辖的目的之一，就是为了在诉讼中方便对不动产进行勘验和价值评估，不动产所在地法院因而具备天然便利。
2．不动产的不动属性所决定。 不动产从字面意义上理解，就是不能移动的财产，或者将其移动将导致其价值减损甚至丧失，以至于移动之后没有任何意义的一类特殊财产。包括客观上确实不能移动的财产，比如土地、房屋，以及能够发生移动但发生移动之后物的经济价值将大大减损的财产，比如土地上尚未成熟的庄稼。不动产虽然不能移动，但与不动产息息相关的纠纷当事人却是可以自由移动的个体。 当事人争诉的目的就是要实现不动产的经济价值，如果移动财产将得不偿失，那么当事人也就只能“迁就”该财产的所在地就近处理纠纷。
3．方便诉讼中对不动产采取各种措施。 俗话说：跑得了和尚，跑不了庙。 不动产既然不能移动，那么进入到诉讼程序后，法院必然要对其采取查封等相应的措施，以回应当事人对不动产的权利需求。由不动产所在地法院管辖，既能方便法院对案件的审理和权属状况进行调查，又能够方便对不动产实施保全和执行。而这一切都与当事人的不动产权益实现息息相关。
三、不动产纠纷管辖规则适用偏差的解决路径
如何更加合理地解决不动产纠纷专属管辖的实践分歧，是实现当事人不动产权益，减少当事人诉累和法院管辖之争的有效路径。 实践中，很多不动产纠纷的管辖法院多是依据不动产所在地来确定的，尽管这种方式能够有效地解决争议、提高效率，但难免有“一刀切”的嫌疑。因为，这种方法并没有准确把握专属管辖设立的立法意图，而是简单地、不加区分地将凡是涉及不动产的纠纷统统推给不动产所在地法院来处理。 存在并不一定意味着合理。司法实践中多年来一直秉持的这种做法，并不一定就完全符合法律的基本价值。在法的运行环节，司法权的实际执掌者不能够仅仅按照自己的工作需要和便利任意地解释法律。因此，迫切要求各地法院统一认识，对不动产纠纷概念本身进行合理的解释，正确适用不动产纠纷专属管辖规则，还法律以真实的价值。
遵循两便原则，确保当事人充分选择权。
对不动产纠纷的管辖法院，应当遵循方便当事人尤其是原告方参与诉讼的原则。因为在很多案件中，涉案不动产大多是商品房，在现阶段商品房价格居高不下，商品房买卖十分活跃的情形下，还存在着一定程度的卖方市场。个体的买受人常常作为较为弱势的一方，其缔约能力和抗风险能力较差，难以与实力雄厚的卖方房地产开发商分庭抗礼。 因此，在司法实践中，应当赋予处于相对弱势的一方当事人以选择的权利，使他们能够选择向哪个法院起诉，确保其案件得到公正、及时的处理。最高人民法院《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》对“两便原则”的观点给予了支持。该批复内容如下：“凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所在地法院管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合‘两便’原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖。”这一批复精神与法律规定并不矛盾，而且便于受理法院查明案情，从而正确、及时地审结案件，对我们今天处理各种不动产纠纷依旧具有指导意义。
把握立法目的，区别涉及不动产的纠纷类型。
准确理解不动产纠纷的概念，是合理划分不动产纠纷类型的前提。 我国民事诉讼理论界对不动产纠纷的理解主要有四种观点：一是不动产纠纷就是涉及不动产的所有纠纷；二是因不动产提起的诉讼，包括涉及不动产的所有权确认、买卖、租赁、抵押、典当、互易、赠与、征用拆迁、侵权损害等方面的诉讼；三是因不动产纠纷提起的诉讼，主要是因不动产的所有权、使用权、相邻权发生纠纷而引起的诉讼，以及相邻不动产之间因地界不清发生争议而引起的诉讼等；四是法律上规定的不动产纠纷应当是指涉及不动产所有权的纠纷，而不应当扩大解释为与不动产有任何联系的纠纷，比如关于不动产的租赁合同纠纷，对不动产的侵权纠纷等，都不应当属于专属管辖意义上的不动产纠纷。
上述四类纠纷按照其性质，实际上可分为权属类纠纷和合同类纠纷。不动产纠纷专属管辖，笔者认为应当限于不动产权属纠纷案件，只有这样理解，才与我国民事诉讼法的立法精神保持一致。不动产作为一种具有特殊物理形态的财产，其具有不可移动性和较大的经济价值，需要国家公权给予更多的关注。 但并不意味着所有与不动产相关的纠纷都是以不动产权属为争执目的。在很多情况下，不动产只是合同指向的财产内容之一，而并非全部内容。 在我国立法进程中，这一理念曾经几乎被最高人民法院的司法解释所确认。 最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（征求意见稿）第 9 条从实践角度出发，曾明确建议：“建设工程施工合同纠纷不适用民事诉讼法第三十四条有关专属管辖的规定。 ”尽管该司法解释的最终文本并没有确定这一条，但依旧在第 24 条中规定：“建设工程施工合同纠纷以施工行为地为合同履行地。 ”从这一条文可以看出，最高人民法院实质上是认可了建设工程施工合同纠纷案件并不属于民事诉讼法规定的不动产专属管辖范围的观点，应当适用合同纠纷一般地域管辖的规定。 正如某些学者主张的：“以不动产物权诉讼和不动产债权诉讼的划分为前提，前者均适用专属管辖，后者适用任意管辖”。[3]因此，不动产纠纷类型应当区别涉及不动产的合同纠纷和不动产权属纠纷，前者不属于专属管辖的范畴。 而从立法目的来看，民事诉讼法第三十四条实际上也是蕴含了这一立法意图的。
制定司法解释，有效避免法律适用的任意性。
理论分歧的存在，导致接受不同理论熏陶的法律职业者在对待不动产专属管辖问题上的不同理解。 各地处理不动产纠纷时，实践做法不尽一致，也给当事人带来了困惑。 民事诉讼法第三十四条的不动产纠纷专属管辖规则的设置并非不合理，但因为其内容过于原则，也相当笼统，导致实践层面困惑不已。笔者认为，不区分纠纷性质和类型而一味适用不动产所在地法院管辖的做法太过绝对。 应当以不动产纠纷的性质和类型来确定案件的具体管辖法院。 在民事诉讼法第三十四条继续发挥效力的前提下，法院系统内部应当早日统一认识。因为，如果法院和法官内部不统一认识，学界也缺乏统一的理论通说，司法机关适用法律的尺度不一，势必使国家的司法权威面临质疑。 因此，当务之急就是出台相应司法解释，根据不动产纠纷性质将其类型化，消除法院系统内部对不动产纠纷的不同理解，统一法律适用尺度，并使该规则具体化，操作性更强，也不再发生理解分歧。唯有如此，才能还原法律精神的本来面目，更加有效地确保裁判公正。
注释:
[1]李浩：“民事诉讼专属管辖制度研究”，载《法商研究》2009 年第 2 期。
[2]高富平：《物权法专论》，北京大学出版社 2007 年版，第 39 页。
[3]秦伟、李娜：“论不动产纠纷专属管辖”，载《学习论坛》2010 年第 11 期。
作者：陈丹. 重庆市沙坪坝区人民法院
出处:《人民司法》2012年第11期
