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甘肃省兰州市房地产管理局


兰州市城镇房屋租赁管理实施细则
兰州市房地产管理局



第一条 为加强我市城镇房屋租赁管理，维护房地产市场秩序，保障房屋租赁双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房屋租赁管理办法》和省、市有关规定，结合兰州市的实际，制定本实施细则（以下简称细则）。
第二条 本细则适用于兰州市城镇及工矿区的房屋租赁。
第三条 本细则所称房屋租赁是指房屋所有权人（含代管人）和国家授权的国有房屋的管理人将房屋（含临时房屋）、房屋内的经营场所、柜台和橱窗出租给他人用于居住、办公、生产（仓储）、经营，或以合作形式与他人从事生产经营的行为。
第四条 本市范围内的公民、法人或其他组织出租房屋，均应遵守本细则。
房屋租赁双方当事人应自觉接受行政主管部门的监督检查，不得妨碍和刁难房屋租赁管理工作人员执行公务。
第五条 房屋租赁行为在办理登记备案、领取《房屋租赁证》后，方合法有效。
第六条 兰州市房地产管理局是全市城镇房屋租赁管理的行政主管部门（以下简称行政主管部门）。兰州市房地产交易中心负责办理城关区、七里河区、安宁区和西固区区域内的房屋租赁登记备案；榆中县、皋兰县、永登县、红古区的房地产交易管理部门负责办理本县、区区域内的房
屋租赁登记备案。
第七条 公民、法人或其他组织对依法享有所有权的房屋和国家授权管理、经营的房屋可以出租。
第八条 按房改政策购买的享有部分所有权的房屋，按购房当年售房成本价向原售房单位补足差价，取得完全产权后，可以出租。
第九条 临时房屋出租，其租期一般不得超过临时房屋的批准使用年限，不得转租、转借。在租期内因城市建设需要拆迁的，租赁合同自行终止。
第十条 下列房屋不得出租：
1．产权不明，证件不齐全的；
2．权属有争议的；
3．司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或以其它形式限制房地产权利的；
4．共有房屋未取得共有人同意的；
5．属于违法建筑物的；
6．不符合安全标准的；
7．已抵押，未经抵押权人同意的；
8．不符合公安、环保、卫生等行政主管部门有关规定的；
9．有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第十一条 房屋租赁当事人必须签订书面租赁合同。租赁合同应载明以下内容：
1．当事人姓名或者名称及住所；
2．房屋的座落、面积、装修及设施状况；
3．租赁用途；
4．租赁期限；
5．租金及交付方式；
6．房屋修缮责任；
7．转租的约定；
8．变更和解除合同的条件；
9．违约责任；
10．当事人约定的其他事项。
第十二条 房屋租赁期限届满，租赁合同自行终止。如双方同意继续租赁的，必须重新签订租赁合同。
第十三条 租赁期限内，承租人征得出租人同意后，将承租房屋的部分或全部转租给他人，应持转租合同和原出租人同意转租的书面证明材料，按照本细则办理登记备案手续。
转租合同的终止日期不得超过原租赁合同约定的合同终止日期。
第十四条 租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，在同等条件下，承租人有优先购买权；如房屋受让人是第三人的，第三人应当继续履行原租赁合同的约定，但必须重新签定租赁合同。
第十五条 出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同；住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租，并按原合同约定重新签定租赁合同。
第十六条 有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同：
1．符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；
2．因不可抗力致合同不能继续履行的；
3．租赁双方当事人协商一致。
因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。
第十七条 房屋租赁双方当事人应当自租赁合同签订之日起三十日内，到房屋所在地的房地产交易管理部门申请办理租赁登记备案，领取《房屋租赁证》。
根据本细则第十二条、第十三条、第十四条、第十五条重新签订租赁或转让、转租合同的，按本条一款的规定换领《房屋租赁证》。
第十八条 申请房屋租赁登记备案应当提交下列证件：
1．书面租赁合同；
2．房屋所有权证或其它有效证件；
3．当事人的身份证或单位介绍信。
出租共有房屋，须提交其他共有人同意出租的证明。
出租委托代管房屋，须提交委托代管人授权出租的证明。
第十九条 房屋租赁申请经行政主管部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。
《房屋租赁证》是租赁当事人行为及承租人使用房屋合法的有效凭证。《房屋租赁证》可作为公安部门办理户口的凭证之一。
租赁房屋系用于生产、经营的，还应将《房屋租赁证》悬挂在租赁房屋的明显位置。
第二十条 严禁伪造、涂改、转让、转借《房屋租赁证》。遗失《房屋租赁证》应向原发证机关申请补发。
第二十一条 在租赁期限内，租赁双方按合同约定承担房屋修缮义务。
租赁房屋因得不到及时修缮给一方造成直接经济损失的，另一方应负赔偿责任。
第二十二条 出租人应当依照合同约定的期限将房屋交付承租人；承租人应爱护房屋及其设施，未经出租人同意不得任意搭建、拆改、装修；擅自搭建、拆改、装修而造成出租人损失的，由承租人负责赔偿。
第二十三条 承租人必须按期交纳租金，不得无故拒交或拖欠。
第二十四条 出租人必须按租赁合同约定的租金额收取租金，不得随意抬高或以其他形式变相多收租金。
第二十五条 租赁双方应如实申报租赁房屋租金。申报租金额明显低于市场租金的，由房地产交易管理部门按市场租金核定、收取管理费。
第二十六条 租赁双方发生纠纷可协商解决；协商无效的，可向行政主管部门申请调处，也可直接向房屋所在地的仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第二十七条 出租房屋占用的土地系划拨方式取得的，应缴纳租金中所含的土地收益金。土地收益金按照《兰州市房屋出租土地收益金征收标准》收取。
第二十八条 房屋租赁管理费按省、市物价管理部门规定的标准执行。租赁双方各交二分之一。
第二十九条 违反本细则规定，有下列行为之一的，由行政主管部门根据国家、省、市有关规定给予处罚：
1．伪造、涂改、转借《房屋租赁证》的；
2．未按期申请登记备案、领取《房屋租赁证》，在接到责令补办通知后超过十五日不补办手续的；
3．未征得出租人同意和未办理登记备案手续，擅自转租房屋的。
第三十条 房屋租赁管理工作人员徇私舞弊、贪污受贿的，由所在单位给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。
第三十一条 本细则由兰州市房地产管理局负责解释。
第三十二条 本细则自颁布之日起执行。



1997年12月9日
刑事灰色不裁判中当事人的权利救济

彭剑鸣


摘要：刑事灰色不裁判是指，刑事诉讼法未规定是否应当作出裁判，但从法律精神及对当事人的影响来看，应当作出裁判，而司法机关不作出裁判的现象。它存在于司法实践中，它会损害国家利益与当事人的利益；有必要确定对当事人权益的救济措施，对当事人的权利救济措施进行设定。
关键词：刑事 灰色不裁判 当事人 权利 救济

狭义的裁判仅指审判机关对诉讼案件及相关内容的处理，广义的裁判则指司法机关（含公、检、法三机关）对诉讼案件相关内容的处理，本文的裁判系广义说。按照裁判在法律规范上的性质，刑事不裁判可分为合法不裁判、非法不裁判、灰色不裁判。合法不裁判是指，按照刑事诉讼法的规定，司法机关不应当进行裁判而不作出裁判；非法不裁判是指，按照刑事诉讼法的规定，司法机关应当作出裁判而不作出裁判；灰色不裁判是指，刑事诉讼法未规定是否应当作出裁判，但从法律精神与所涉及的内容对当事人权利的影响来看，应当作出裁判，而司机关不作出裁判。对于合法不裁判与非法不裁判，刑事诉讼法上均有明确规定，本文不讨论，现仅就灰色不裁判行为中当事人的权利救济进行探讨.
一、 事灰色不裁判的表现与弊端
（一）表现
在司法实践过程中，刑事灰色不裁判主要表现为：
1、对程序性问题不作出裁判
（1）对刑事诉讼法总则调整的内容不作出裁判
我国刑事诉讼法总则所确定的管辖、回避、辩护、期间等内容，均涉及到当事人权利的行使，而且，当事人的权利能否行使与行使程度直接关系到其权利能否得以保护、诉讼活动能否正常进行，进而言之，涉及公平、公正的司法精神能否得以实现。但是，对于刑事诉讼法总则内容中涉及当事人权利的部分，有的具有可操作性，例如驳回回避申请的复议；有的则没有可操作性，如辩护权的行使、管辖的异议、期间的延展等；对于后者，司法实践 则可能不作出裁判。
（2）对审判阶段的程序性内容不作出裁判
主要表现为，在各个司法机关与当事人的权利运行过程中，对于其他机关或者当事人提出的诉讼主张，审判机关不表达态度，或者以实际活动同意了某一方的诉讼请求，但是，不以实际的裁判形式表达出来，从而使对方当事人的失去了权利救济的机会。例如，对于人民检察院撤回起诉的请求，审判机关以实际行动支持了其撤回起诉的请求，但是，它不作出裁判，从而便诉讼活动久拖不决，然而，对方当事人却失去了权利救济的机会。
（3）侦查机关、审查起诉机关对程序性问题不予处理
对当事人的权利行使，侦查机关、审查起诉机关的行为有重大影响，当事人的很多请求内容，均需侦查机关，审查起诉机关作出处理意见，否则，当事人就丧失了权利救济的机会。这一类问题，主要表现为对强制措施的变更、对当事人的会见申请、辩护人的指

作者简介：彭剑鸣，男，汉族，（1967.10—— ），贵州铜仁人，贵州警官职业学院法律二系主任，教授，主要研究方向：刑事诉讼法学。
定等内容，侦查机关、审查起诉机关一味拖延，不作出任何处理。
2、对实体问题不作出裁判
（1）以程序方式规避对实体问题的处理
审判机关审查立案的内容仅为程序问题，但是，实践中，有的审判机关将审查立案的内容扩大到实体问题与程序问题两方面，为了回避处理实体问题而在社会上带来的各种消极影响（诸如司法机关之间的关系、司法机关与行政机关的关系、社会秩序的维护内容等诸方面的因素，都可能因对实体问题的处理而产生消极影响），在审查立案期间，审判机关采用协商的方式，使公诉机关撤回起诉，从而使当事人的行为失去了由审判作出裁判，以获得权利救济的可能。
（2）对刑事实体问题部分不作出裁判
控方提出的核心控告内容，审判机关作出了裁判内容，但是，对于控方控告内容的积极修辞内容、表明被控事实的辅助性内容，裁判文书不予表明，从而导致了对部分事实不作出裁判的内容存在。
（二）弊端
刑事灰色不裁判的弊端主要表现为：
1、阻碍法律精神的实现
刑事法律是法律关系保障法，其核心内容是保证其他法律所确定的社会关系与社会秩序稳定发展，目前，法律规范所追求的精神即是诚实、信用、公平，刑事法律精神也应当体现这一内容。但是，灰色裁判的存在，却使当事人处于弱者的地位，而且，在这一情况下，当事人的权利由国家权力机关予以处理，而当事人却没有任何权利救济的机会，对于当事人而言，这是不公平的，从而使法律的公平精神的实现受到阻碍。
2、损害当事人的权利
（1）损害当事人的人身、财产、精神权利
当事人享有及时获得裁判、终止诉讼的权利，以便使当事人能及时从事其他的活动。但是，刑事灰色不裁判的行为，则使当事人不能获得裁判，以致案件久拖不决。一方面，会使当事人的人身权利受到损害。因为对于被告而言，在裁判没有作出之前，都处于诉讼阶段，此时，其人身自由处于被限制或者剥夺的状态。再则，因诉讼的长期存在，为了维护自己的合法权利免受损害，则会使当事人支付较为高昂的律师费用与日常生活费用。同时，会使当事人双方的精神状态得不到及时有效的抚慰。因此，灰色不裁判的行为会损害当事人的人身、财产、精神权利。
（2）损害当事人的诉讼权利
刑事诉讼是当事人权利与国家权利交替进行、相到促进的过程，在此过程中，任何一种权利都以其他权利的行使为前提，否则，权利就不可能得以行使。而刑事灰色不裁判的行为，则使当事人丧失了行 使权利的前提，以致于当事人各方不能行使后续的诉讼权利，导致其权利受到严重损害。
诉讼过程中，为了使当事人的权利得到适当的保护，法律规范中应设立相应的救济性措施，但是，由于刑事灰色不裁判的内容未在法律上反映出来，因而，没有设立相应的救济措施。从而使当事人的权利不能得到救济。
3、损害国家利益
公正与效率是现代司法的两大主题。刑事灰色不裁判是一种不裁判的行为，后果是使特定的刑事诉讼行为久拖不决，显然，在刑事诉讼行为的延续过程中，国家也要花费巨大的人、财、物力，易言之，刑事诉讼的效率降低了，有悖于效率原则的要求。在具体案件的处理过程中，体现法律规范的法律精神是司法的第一要义，而且，每一个裁判内容与诉讼行为都应当是符合法律精神要求的，但是，刑事灰色不裁判的行为，则使法律规范中的效率精神未能体现出来，即使裁判结果是公正的，也是一种迟到的公正（无论对国家利益，还是对当事人利益，都是一种迟到的公正），而且，刑事灰色不裁判的行为，使程序法律中的法律精神与实体法中的法律适用内容，不能在具体的案件的处理中体现出来，从而成为一个不公正的内容。
公正与效率内容的缺陷，一方面，使法律规范的严肃性、权威性受损害；另一方面，则会使公民对司法机关的地位、作用产生不当认识；这两种因素的存在都可能使国家的管理职能有被削弱的危险，从而导致国家利益的损害。
4、妨害法治进程的推进
目前，依法治国是国家管理的指导思想，而依法治国的内容，则表现为按照法律规范的规定来处理具体的事件与从事管理活动。但是，刑事灰色裁判的行为，恰好是产生在司法中未予以有机调整的内容，因而，不可能存在对这一方面的内容进行法治的可能，易言之，也就使法治进程的推进面临一些缺陷。
二、刑事灰色不裁判产生的原因
（一）立法原因
立法原因是刑事灰色不裁判产生的首要原因，如果刑事灰色不裁判的内容在立法上已有体现，那么，当事人就可以通过司法途径或者法律系统所设立的监督体制来寻求法律规范的保护。在刑事立法上未对各种灰色不裁判的行为作出规定，原因主要有以下几方面：
1、立法时前瞻性不够
现行刑事诉讼法采用了大陆法系的立法模式，就成文法的模式而言，立法时普遍存在对未来社会发展的预测，但是，这种预测都是大略的，它不可能穷尽一切问题，这是成文法立法模式的通病之一。我国刑事诉讼法中没有专门规定享有裁判权的机关，对于诉讼参与人各方以及控方的行为哪些应当作为裁判与处理，并明确形成裁判或者处理意见，从而使刑事灰色不裁判行为的存在有了一定的土壤。
2、立法规定不够细腻
经过十六年的刑事司法实践，刑事诉讼的立法已经从粗放走向了细腻，而且，实践证明，对于法治社会的建立而言，法律规范的详细规定会起到促进作用，但是，对于刑事诉讼法而言，对于判决、裁定、决定的适用范围，未在法律规范上作出明确的规定，因此，对于那些应当以裁定方式作出的诉讼结论，有时以决定的方式作出，此时，当事人的权利救济即处于困难的境地。另一方面，对当事人的实体权利、诉讼权利有重大影响的内容，由于缺乏明确规定，司法机关为了回避矛盾而不作出裁判时，当事人也缺乏权利救济的途径与可能。
3、未规定救济措施